일시적1가구2주택 양도세 비과세 면제 조건 – 아파트 양도소득세 내기 싫어!

많은 분들이 10억 아파트를 15억으로 팔면 5억이 이익이며 이를 과세 표준이라고 생각들이 많습니다.

알면서도 선동하는데 사용되기도 정말 모로 그래서 이렇게 말하는 것도 있어요. 과세 표준은 취득 가격으로부터 각종 경비와 오랜 특공, 감면 대상 소득 금액, 양도 소득 기본 공제 등을 제외한 금액을 말합니다.

즉, 양도 차익에 과세 표준은 작아질 수밖에 없다는 의미입니다.

만약 10억의 아파트를 15억에서 팔고 5억의 차익이 나왔다고 합시다.

우선 여기서 설비비, 개량비, 자본적 지출, 취득세 납부 비용, 법무사 비용, 중개 수수료 등의 필요 경비를 제합니다.

약 5천만원의 필요 경비가 걸렸다면 일단 4.5억의 차익에 줄어듭니다.

여기에 장기 보유 특별 공제를 적용합니다만, 10년 거주하면서 10년 보유했다고 하면 총 80%공제율을 적용되며 4.5억*20%=9천만원이 양도 소득 금액이 됩니다.

여기서 좀 부쩍 줄어든 것이 이해하겠죠?만약 이 집이 미분양거나 신축 주택이라면 특별 법으로 일정 부분 감면을 받을 수 있지만 일반적이지 않기 때문에 사양하겠습니다.

이후 양도 소득 기본 공제 250만원을 공제하면 9천만원-250만원=8,750만원이 양도 소득세 과세 표준이 된다는 것입니다.

저의 과세 표준은 8,7500만원으로 기본 세율은 24%누진 공제 522만원을 적용하고 계산하면 양도 소득세=8,750만원 x24%-522만원=1,578만원이 내야 하는 양도 소득세가 되는 것입니다.

소득세법에서는 이런 경우를 구제하기 위해 ‘일시적인 1가구 2주택 양도소득세 비과세’를 적용합니다.

상식적으로는 한 가구가 한 주택을 양도하는 경우는 거의 없습니다.

왜냐하면 이사할 집을 찾아놓고 예전 집을 파는 것이 일반적이기 때문입니다.

그렇기 때문에 아파트를 사고파는 사람은 필연적으로 2주택이 되는 시기가 존재합니다.

법에서는 2주택이 된 이유를 보고 사유가 적당하다면 신규주택 취득 후 기존 주택을 매각할 때 발생하는 양도소득세를 면제하게 되는데, 이 규정이 바로 ‘일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건’이라고 할 수 있습니다.

양도소득세를 비과세하기 위해서는 다음 세 가지 한시적인 1가구 2주택 양도세 면제 조건을 충족해야 합니다.

부동산 양도소득세 장기보유특별공제 – 양도소득세율 부동산 양도소득세 장기보유특별공제 – 양도소득세율 부동산 양도소득이란 주택이나 토지 등의 부동산을 소… blog.naver.com

조정 대상 지역:1년 미만 70%or기본 세율+20%중 큰 것:2년 미만 60%or기본 세율+20%중 큰 것인 지역:1년 미만 70%:2년 미만 60%도 하는 대표적인 조정 대상 지역인 서울에서 주택을 구입하고 보유 기간이 1년 미만으로 과세 표준이 9억이면 양도 소득세 70%로 기본 세율 42%에 20%를 더한 62%가운데 큰 것 70%를 적용하게 됩니다.

6억 3천만원이 양도 소득세가 되는 것입니다.

2년 미만을 갖고 있었다면 60%로 42%+20%=62%가운데 큰 것인 62%를 적용하고 5억 5천 800만원을 양도 소득세로 내게 됩니다.

입이 활짝 펴져야 합니다.

그런데 내가 만약 이사해야 하는 할 수 없이 집을 2채 산 경우는 어떨까요? 서울 강서구에 살고 있고, 직장 때문에 서울 잠실에 이사 가려고 집을 한채 구입하고 강서구의 집을 팔상황에서도 이 같은 중과를 적용되어야 할까요? 일시적인 1가구 2주택 양도 소득세 비과세

그 외에도 상속에 의한 일시적인 1가구 2주택자가 될 수도 있고 결혼에 의해 2주택자가 될 수도 있습니다.

각각에 대해서는 별도로 다루어 보도록 하겠습니다.

끝.

이처럼 양도소득세는 기본적으로 부동산을 보유하고 있는 기간과 판 가격, 그리고 양도 시점에 보유하고 있는 다른 부동산의 개수에 따라 결정됩니다.

여기에 부동산이 규제지역에 위치해 있느냐에 따라 해당 부동산에 실거주를 몇 년 했는지, 얼마나 보유했는지 따져 묻고, 이에 따른 장기보유특별공제라는 혜택을 적용하기도 합니다.

1)기존 주택을 2년 이상 보유(조정 대상 지역이라면 2년 이상 거주)2)기존 주택 취득 후 1년 이후 신규 주택을 취득 3)신규 주택 취득 후 1~3년 안에 기존 주택 처분 강서구에 사는 A씨를 재소환하고 봅시다.

A씨는 2015년 강서구의 아파트를 인수하면서 2019년에 잠실에 옮길 계획을 세웠습니다.

잠실 아파트는 2019년 인수하는 이사를 완료한 뒤 2020년 강서구 아파트를 매각 처분했습니다.

A씨는 양도세를 면제되었을까요? 그렇습니다.

기존 주택을 2년 이상 보유하고 취득 후 1년 이후 잠실 집을 취득하고 잠실 주택 취득 후 1년 이내에 강서구 주택을 매각했기 때문이에요.만약 새로 사들인 아파트가 위치한 곳이 조정 대상 지역이 아니면 기존 주택을 3년 이내에 양도 하면 됩니다.

다는 것은 새로운 주택으로 이사해서도 이전 집을 3년간 보유할 수 있다는 것입니다.

아파트 가격 상승기라면 3년간 보유하고 있고, 잘 팔아 수익을 극대화할 수 있다는 것입니다.

그러나 새로 사들인 아파트가 조정 대상 지역에 있는 기존 주택도 조정 대상 지역에 있는 경우, 신규 아파트를 취득한 날짜를 잘 보지 않으면 안 됩니다.

신규 주택 취득일에 의한 처분 허용 기간이 다르므로 잘 보고 팔지 않으면 안 됩니다.

-2018년 9월 13일 이전:3년 이내에 종전 주택 처분-2018년 9월 14일 이후:2년 이내에 종전 주택 처분-2019년 12월 17일 이후:1년 이내에 종전 주택 처분

현재 기준으로는 양도소득세 기본세율표는 다음을 따릅니다.

세율과 누진공제를 이용해 과세표준에 곱하면 본인이 내야 할 세금을 알아볼 수 있습니다.

최근 집값이 급등하고 매각보다는 증여나 상속을 통해서 아이에 부동산 자체를 양보하는 경우가 많아지고 있습니다.

집을 팔아 수익금을 남기려면 받는 세금이 막대하다 때문입니다.

기본적으로 부동산을 팔아서 남긴 차익에 붙는 세금을 양도 소득세, 양도세와 합니다.

이 양도세는 내가 갖고 있는 부동산 대표적으로 아파트를 인수하고 실제 거주 또는 투자용으로 사용하고 다른 사람에 팔면 매각 금액과 매수 금액의 차액에 일정율을 걸고 부과되는 세금입니다.

어느 시점에서 그동안 어떻게 사용하고 지금 보유하고 있는 다른 주택이 있는지 등을 계산해야 하는 세금이어서 꽤 복잡합니다.

여기 실제 거주자와 일시적으로 부득이 2주택자가 된 사람들을 고려하고 짜여진 법령이 해석하기 어렵기 때문에 일단 팔아 보면 초보 판매자는 심각한 경제적 타격을 받을 수밖에 없습니다.

개인적으로 임대 사업자의 거주 주택 비과세 법령을 잘못 해석하고 수천만 원의 양도세를 낸 기억이 있고 특히 양도세와 말하면 나쁜 감정(?)이 걸릴 수밖에 없습니다.

오늘은 일시적으로 부득이 1가구가 2주택에 되는 상황과 이 상황에서 어떻게 하면 양도 소득세를 절세할 수 있는지를 살펴보기로 합니다.

양도 소득세 기본 세율과 과세 표준

양도소득세 중과

한시적인 1가구 2주택 양도세 비과세 면제 조건 – 아파트 양도소득세 내기 싫어!
사실 지금은 이런 걸 따질 필요가 없는 게 2018년 9월 14일 이후 3년이 지난 날짜가 바로 오늘이기 때문에 더 이상 2년짜리는 없습니다.

이제 실제로 모든 일시적인 2주택자의 기존 주택은 1년 이내에 팔아야 한다는 점!
만약 기존 주택과 신규 주택 중 하나라도 조정 대상 지역에 없다면 신규 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 되므로 이점도 참고하시기 바랍니다.

하지만 주택을 2채 이상 보유한 사람에게는 양도세를 중과해 부과하는데 그 중과세율이 만만치 않습니다.

가장 흔히 볼 수 있는 거주주택 1주택에 살면서 추가 주택을 구입해 2주택자가 된 사람이 한 주택을 팔려고 할 때입니다.

위에서 말했듯이 양도소득세는 매각 시점에서 제가 보유한 주택이 몇 채인지가 중요합니다.

따라서 2주택자가 집을 팔려고 하는 순간에는 2주택이기 때문에 최대 75%까지의 양도소득세율이 적용될 수 있습니다.

다주택자의 양도소득세 중과세율표는 매우 복잡한데, 오늘 알아볼 일시적인 1가구 2주택자에게 필요한 부분만 따오면 아래와 같습니다.